【法律】不要胡亂騷擾和非法驅逐不良租客
1.概述
如果您希望租戶離開您的房產，您必須遵循嚴格的程序。如果您不遵守正確的程序，您可能會犯有騷擾或非法驅逐您的租戶。這是嚴重的刑事罪行，可被判監及重罰。
不同類型的租賃有不同程序，確切的程序將取決於租賃協議及其條款。
短期保障的租約AST:
兩類有保障的租賃租約是：
“定期租約” – 這會持續一定的時間。“定期延續”租賃 – 這些按週或按月運行，沒有固定的結束日期。如果你的租戶擁有上述的租賃權，你必須遵循一套程序。
如果你想在固定的期限結束後，重新取回房產，請向租戶發出第21條通知。如果他們違反了租約的條款，給他們一個第8條的通知。如果您的住戶在通知中指定的日期之前沒有離開，並且他們欠您租金，請向法院申請標準收樓令。如果您不要求任何未付的租金，您可以申請加速收樓令。
如果你的租客仍然不會離開，那麼就申請一張收樓權證 – 這意味著法院執達吏可以將你的房客從你的房產中驅逐。
豁免的租約或許可證
如果是豁免的租賃或許可證，例如他們和你住在一起，你不必去法院申請驅逐你的租戶。你只需要給他們“合理的通知”即可收樓。合理的通知通常意味著租金支付期的長度，所以如果你的租戶每週支付租金，你可以給他們一個星期的通知。通知不必以書面形式。但當然最好用書面形式。然後你可以改變他們房間的鎖，即使他們還有物品在內。
有保障和受特別監管的租約
如果你的租戶在一九九七年二月二十七日之前開始租賃，他們可能會有一個有保障或受監管的租約。那麼你將不得不遵循更嚴格的規則去驅逐他們，他們將有更多的驅逐保護。您可以從英國住房(Shelter)獲得關於保障租約和受特別監管租約的信息。如果你的租客欠你的租金，併申請一般福利金或房屋福利，經申請手續，有可能租金會由地方政府直接支付給你，而不是驅逐他們。這被稱為“有管理的付款”。要聯繫支付租戶福利的地方議會。
2.第21條和第8條通知
您可以使用第21條或第8條通知，或兩者兼而有之，驅逐擁有短期保障的租約AST租客。
如果您的租客違反租約條款，請使用第8條通知。如果您的租客無違反租約條款，可用第二十一條尋求收樓的通知。
在下列情況下，您可以使用第21條通知來驅逐您的租戶：
- 在定期租約結束後 – 如果有書面合同
- 在沒有固定結束日期的租賃期間 – 被稱為“定期延續”租賃
- 如果你不知道應該給予什麼通知，請向專業的租務代理或律師查詢。
如果以下任何一項適用，您不能使用第21條通知：
- 租期開始還不到6個月
- 固定期限還沒有結束，除非合同中有條款允許你這樣做
- 該房產屬於多人共享房屋（HMO），並且沒有地方政府的HMO許可證
- 該地方政府在過去六個月曾對該物業發出改善通知
- 該地方政府在過去6個月內曾發出通知，表示將對該物業進行緊急工程
- 租約在二零零七年四月以後開始，而你並沒有把租戶的存款按金存放在存款保障計劃內
如果您在出租開始時沒有提供下列文件的複印本紿租戶，您也不能使用第21條通知：
- 該物業的能源性能證書
- 目前的房產煤氣安全記錄
- 政府的“如何租賃”指南
- 給租戶一個第21條通知
- 如果租賃開始或在2015年9月30日之後延期，您必須通過填寫表格6a向租戶提供第21條通知。否則，你可以寫自己的第21條通知。如果是定期延續租賃，則必須說明您正在根據1988年“住房法案”第21條發出通知。
你需要給多少通知期
第21條通知必須給您的租戶至少2個月通知離開您的房產。
在你通知之後，保留證明您已通知您的租戶 – 或者：填寫服務表格證明（N215），
在通知上寫上“[你的姓名] 和[日期]” 。如果您的租戶沒有在規定的日期之前離開，您可以使用N215或通知申請加速收樓令。
第8條尋求收樓的通知
為了讓租戶能夠使用第8條通知，您必須填寫“尋求擁有短期保障租約的通知”。在通知中指明他們已經違約的租賃條款。您可以給予2周至2個月的通知，這取決於他們已經打破了哪些條款。如果您的租戶在指定日期之前沒有離開，您可以向法庭申請收樓令。關於如何填寫正確的通知期限和如何將其傳遞給租戶的建議。請向專業的租務代理或律師查詢。
3.標準收樓令
如果您想要將您的房產歸還，因為您的租客欠您租金，您可以使用在線服務。該服務可讓您在線填寫法庭表格，並查看索賠是如何進行的。 它的費用是325英鎊。在一些情況下，您將無法使用在線服務進行某些標準的收樓權索賠，例如您的房產被侵入，或者您的租戶違反了租約條款。您需填寫紙質標準收樓申請表，並將其發送到當地法院處理。它的費用是355英鎊。
4.加速收樓令
如果您的租戶沒有在第21條通知中指定的日期之前離開，並且您沒有要求償還拖欠租金，則可以使用加速收樓服務。這比申請一個標準的佔有令更快，通常沒有法庭聽證。這項服務的費用是355英鎊。
請注意，定期租戶在租期結束之前是不能被驅逐的。如果你想索賠租金拖欠，你可以使用：
標準收樓令程序；或加快收樓令程序，讓你的房產回歸，然後作出單獨的法院索賠拖欠租金。
當你向法院申請加速收樓令時，法庭會向你的租戶發送一份申請的副本。租戶從收到申請之日起，有14天的時間對申請進行抗辯。法官將決定發出收樓令，說明你的租戶必須離開房產，或進行法庭審訊（通常只有在文書工作不正確或租戶提出重要問題時才會發生）即使有聽證會，法院仍然可以決定發出收樓令。如果你的房客處於非常困難的情況，法官可能會給他們長達6個星期的寬限期。
當牽涉到法律時，很多程序、文件、用語都變得非常專業化，業主應儘量聘用專業租務代理或專項律師為佳。
5.驅逐通知書和法警
如果你的租客沒有按照收樓令的日期離開你的財產，你可以向法院申請一個“收樓權warrant for possession”。法院會安排一個執達主任驅逐他們。
6.騷擾和非法驅逐
如果沒有按照正確的程序，進行騷擾或者試圖強迫你的房客離開房屋，這是一種刑事犯罪行為。 如果您不遵守規定，您的租戶有權通過法院索賠，嚴重者可被判坐監。
什麼是騷擾？
騷擾可能是你做或不做的任何事情，使你的房客感到不安全或迫使他們離開。
騷擾可以包括：停止服務，如電力；扣留鑰匙，例如，如果一個物業有兩個租戶，但只能提供一個鑰匙；拒絕進行維修；例如，你的朋友代表你搬入及進行反社會行為，你的住戶住在隔壁，造成問題，如威脅和人身暴力。
你可能會犯下非法驅逐行為，如果你:不給你的租戶適當時間的通知離開你的房產；改變門鎖；在沒有法庭命令的情況下驅逐你的租戶。
很多業主都曾為不良租客煩惱，皆因出租時，不用代理或聘用廉價代理、沒有聘用專業的代理，以致吸引了租霸、或不良的租客，弄至情況很難收拾。每當上法庭時，法官往往保護弱勢的社群 – 租客。所以不要胡亂騷擾和非法驅逐租客，否則業主還會受罰，有理也難說得清。而且業主近年己是稅收和斂財的主要對象。小心！
資料提供: 寶城房地產- 網頁: blog.procities.co.uk