英國房東注意！11月21日高層公寓出售新規公布

一篇關於EWS1 Certificate（外牆火災審查證書）的文章，談到了部分英國高層公寓投資者面臨的困境：一位讀者提到自己在5月準備轉手所購的高層公寓時，因為無法提供EWS1，導致潛在買家無法申請貸款。最後，他不得不降價出售房子。

放眼全英國，有近300萬高層公寓業主因為沒有辦理這張證書，而無法出售房屋或者獲得銀行的抵押貸款。

終於，英國政府於11月21日正式宣布：

1. 取消對無覆層（Cladding）公寓的審查，意味著那些外層建築並沒有Cladding的房東，將不再需要提交EWS1。

這項新舉措可以為近45萬戶業主掃清障礙，幫助他們順利出售、搬遷或再抵押房屋。

2. 對於外層有覆層（Cladding）的業主，政府承諾將繼續支持這些業主，確保祇有在絕對必要的情況下才要求填寫EWS1表格，並增加火災風險審查評估員，加快建築評估程序。

不過，對於需要整改外牆的建築，如果地主（owner）不願意支付維修費用，且根據租約條款無需支付，租賃產權所有者（leaseholder）仍將承擔“一些成本”，但政府會保證業主能負擔得起這一成本。

 

下面我們一個一個來看：

EWS1Certificate是什麽，為什麽麻煩不斷？

說到EWS1 Certificate（外牆火災審查證書），我們還是來簡單回顧下它出台的背景。

2017年，倫敦的格倫菲爾塔（Grenfell Tower）因外牆覆層使用了危險易燃材料鋁復合材料ACM發生火災，造成72人死亡。

對此，英國政府在2018年出台新規，要求在2019年6月前，去除所有海拔超過18米的建築外牆的易燃材料覆層。

除了在房屋建造方面下功夫，英國政府還在2019年出台了一項規定，要求銀行在考慮提供貸款前，必須讓業主出示EWS1 Certificate（外牆火災審查證書），以證明該房子已經達到了最新的防火標準。

但問題在於這項規定剛出台不久，所以英國很多建築並沒有EWS1，這就使得很多出售此類房屋的業主很難將房產售出，也就出現了像文章開頭那位讀者遇到的問題。

新規定下，哪些公寓可以不用提交EWS1？

正如我們在文章開頭提到的那樣，根據最新發布的規定，無覆層（Cladding）公寓的業主將不再需要提交EWS1。

在與英國皇家特許測量師協會（RICS）以及BSA商討後，住房部認為，目前英國正在等待著做外牆火災風險評估的建築中，有很大一部分建築並沒有包含不安全的覆層。

如果能減少這類建築的檢測，將大大減輕樓房的評估壓力。

據估計，這項新舉措可以為近45萬戶業主掃清障礙，幫助他們順利出售、搬遷或再抵押房屋。

在發布新政之際，英國住房部長羅伯特·詹瑞克（Robert Jenrick）便表示：“我們與英國皇家特許測量師學會（RICS）、英國財政局和建築協會（BSA）達成了一項協議，決定取消對無覆層（Cladding）建築的審查，這些建築的業主不再需要提交EWS1。”

“我們了解到，一些業主無法出售或抵押他們的房屋。

但錯不在他們，我們絕不允許這種情況繼續下去。

這是為什麽政府取消無覆層建築審查的原因。”

新規之後，有覆層公寓申請EWS1會變簡單嗎？

會。

英國政府已經承諾將繼續支持有覆層公寓的業主，確保祇有在絕對必要的情況下才要求填寫EWS1表格，並增加能夠填寫表格的火災風險審查評估員，加快建築評估程序。

雖然英國政府允許無覆層建築可以不用提交EWS1，但其他有覆層的建築還是得通過外牆火災審查。

住房部的數據表明，全國仍有超過80萬的戶業主需要申請EWS1。

對此，住房部長詹瑞克回應道：“我歡迎RICS和行業各界人士（例如：金融借貸公司、估價師和消防安全機構合作）對我們解決這一問題提供支持，盡快出台一個更便捷的審查製度。”

“同時，我們也會與抵押貸款方緊急合作，確保祇有在絕對必要的情況下才要求填寫EWS1表格，並投資70萬英鎊，增加能夠填寫表格的火災風險審查評估員，加快建築評估程序。”

據RICS估計，未來一個月內，將有多達200名評估員會加入EWS1火災風險審查隊伍中；在未來三個月到六個月之間，將有900名到2000名專業人員陸續加入隊伍當中。

外牆翻修，開發商和業主如何分擔成本？

目前，這一問題的解決辦法仍在商討中，不過公寓業主很有可能在未來承擔部分維修成本。

刨除客觀因素，如果公寓外牆材料真的達不到防火標準，業主們就祇能接受外牆整改的命運。

雖然業主們可以根據《房屋瑕疵法》（Defective Premises Act (1972)）起訴開發商，一旦勝訴有機會獲得賠款。

但更有可能的情況是，公寓內的每個業主將有可能支付1萬到9萬英鎊不等，這將是一筆不菲的開銷。

按照之前的規定，全英有150萬套公寓需要進行外牆安全維修，預計總費用將達到150億英鎊。

僅在倫敦，更換不安全的建築覆層就將花費40億英鎊。

而為格倫菲爾火災設立的16億英鎊政府基金根本不足以支付所需的維修費用！

10月，住房部長格林哈爾勳爵（Lord Greenhalgh）表示，政府正在起草的《建築安全法（Building Safety Bill）》將就外牆維修成本一事，對地主（owner）和租賃產權所有人（leaseholder）做出如下規定：

如果地主（往往是開發商）不願意支付維修費用，且根據租約條款無需支付，業主將承擔“一些成本”，但保證業主能負擔得起。

據介紹，《建築安全法（Building Safety Bill）》與另一項單獨的消防安全法，將進一步確保在建築物維護和安全義務執行方面的法律可靠性，是英國建築安全近40年來最大的變化。

不過，英國下議院住房委員會（The Commons housing committee）並不讚同，認為政府必須保護業主，使其不必為拆除不安全覆層而付費。

該委員會主席、工黨議員克萊夫•貝茨（Clive Betts）警告說，開發商可能會試圖向業主收取建築安全費（Building Safety Charge），來收回外牆維修的成本。

因此，政府應在盡快為外牆維修工作買單，並從那些造成外牆材料不達標的責任人那裏收回成本。

寫在最後

總的來看，英國政府解決外牆覆層安全問題的決心是有目共睹的了。

隨著免除對無覆層建築的審查，將大大減輕樓房的評估壓力。

與此同時，政府正在增加火災風險審查評估員的人數，即使是有覆層的建築，未來申請EWS1證書的難度也將下降不少。

如果你所購買的公寓沒有外牆覆層，那麽恭喜你可以順利避開申請EWS1證書的復雜環節。

如果你準備購買的是有外牆覆層的公寓，那可以盡可能選擇最近一兩年開發的新樓（新蓋的房子因為規定已經出來好幾年了，所以肯定沒問題），買二手的話，一定要提前問問清楚，問問這個房子有沒有EWS1證書；至於外牆翻修，你可能要做好支付部分維修成本的準備。