【稅務】業主是否應該設立有限公司購買出租物業？
隨著政府開始逐步改變購買出租物業的稅收待遇，貸款利息支出扣稅許可將會減少，業主正在尋找更多的利潤。對於一些人來說，建立一個有限的公司可以提供解決方案。
有限公司，提供了一些稅收優勢，當然是一個受歡迎的選擇。商業抵押貸款公司報告說，在2017年第二季度，有限公司首次超過一半的價值。
看看一些稅收優惠，解釋了這種增長趨勢。使用有限公司可以減少稅付。雖然個別業主可以減免的稅付是不同的，但如果你是一個有限的公司，你仍然可以抵消100％的利息費用。
這不是一個通用的方法，稅收效率將取決於你的收租房產組合模型。任何利潤都要繳納公司稅，這個稅率低於個人所得稅(20%/40%/45%)。公司稅目前是19%，到2020年將降到17%。
但是，雖然這種稅收待遇可以讓你保持更多的利潤，但有一些潛在的陷阱，這意味著有限公司並不適合每一個人。雖然它越來越受歡迎，但它仍然是抵押貸款市場中相對較小的一部分。 通常情況下，最好的利率和選擇是個人收租房貸，如果是一個有限公司，你也可能面臨較高的費用，在權衡選項時，您確實需要考慮這些成本。
除了借貸成本上漲的可能性，作為有限公司，遠遠沒有保證節省稅款。您出售物業時沒有資本利得稅免稅額(現時為每年£11,300)，如果您從公司提取資金，您也可能需要支付股息稅(0%/7.5%/32.5%/38.1%)。
這不是一個通用的方法，稅收效率將取決於你的模型。如果你長期持有房產，這可能是有利的，但在考慮有限公司路線之前，尋求獨立的稅務建議是很重要的。
擁有現有物業的業主如果想將這些物業轉讓給有限公司，也面臨重大的財務障礙。除了潛在的資本利得稅責任外，還會有進一步的印花稅支付。如果你已經擁有了，把它們轉移到一個有限公司的成本和麻煩可以是令人望而生畏的。
雖然很多人認為有限公司貸款市場競爭加劇導致利率下調，但也有人擔心政府可能會通過平衡對個人和有限公司業主的稅收待遇來降低其吸引力。政府這樣做會很麻煩，因為這會影響更廣泛的公司法，但是這種情況可能會發生，特別是如果政府已經宣布的稅收變化沒有實現目標的話。無論發生什麼事情，如果你正在考慮買入房產投資，我總是建議你先徵求獨立的稅務建議。
通過有限公司購買投資房產：優點和缺點
這是一個相當大的趨勢（並有很好的理由）。但是對你有利嗎？
直到2015年，這是一個非常少數的選擇：對於很多人來說沒有迫切的需求，對於有限公司的抵押貸款競爭低得多，所以貸款利率和費用較高。但是，2015年英國夏季預算中引入的有關抵押貸款利息處理方式發生了變化，這使得有限公司的路線更具吸引力。
它雖然不適合每個人，但現在是每個投資者都應該考慮的事情。如選擇所有權結構正確，可以使你在一生中支付的稅額大不相同。所以我們來看看利弊。
在我們做之前，一個快速的免責聲明：這不是稅務諮詢。我只是分享一般信息，而不是提出任何建議。建議您與稅務專業人士交談，如果這些問題中的任何一個影響到你。
你是一個貿易商還是一個投資者？
在作出這個決定時，第一個重要的區別是你是一個房地產交易員還是投資者。
如果你購買一個物業來進行改善增值，並出售利潤，你是一個交易者。在這種情況下，您可能最好是用有限公司購買。
為什麼？因為用有限公司交易物業時，您將會為您的利潤支付較低的公司稅。如果你用個人買了一個房子，進行改善增值，並出售利潤，那麼你的收益將被作為收入徵稅。如果你是高稅階人仕，稅付會較多。（作為個人，如果你能證明你打算出租這個房產，也許在出售房屋之前做了很短的一段時間，那麼你可能會把這個利潤作為一個資本收益而不是收入來對待。）
如果你購買一套房產來收取租金，並且看著它的價值在多年來一直在增長，那麼你就是一個投資者。抉擇會取決於個人情況，大多數投資者歷史上都是獨資經營，但現在許多投資者將從使用有限公司中受益。
為什麼更多的投資者想要使用有限公司？
從純粹的財務角度來看，有三個顯而易見的原因，可能是為什麼你想把房產納入公司中。
1.利潤處理
如果你以自己的名義擁有一個房產，你從租金中獲得的利潤將被加到你的其他收入中（比如從你的工作中），並作為所得稅納稅。但是，如果你把它放在一個公司內，那麼利潤就以公司稅納稅。
公司稅的稅率往往是所得稅較高稅率的一半左右，這是一筆巨大的儲蓄。如果您從公司獲利（我們稍後將會介紹），您仍然需要為股息徵稅，但也有靈活性：您可以將您的股息支出用於最大的稅付效率，或者將其分配給只有基本稅率的配偶納稅人，或只是將利潤留在公司內，將來購買下一個房產。
2.抵押房貸利息稅務處理
截至2020年4月，抵押貸款利息將不再是個人房地產投資者的可支配減稅費用（只可穫基本稅率寬免），但對於持有房產的公司將繼續允許。（變更已從2017年4月開始。）結果是，如果你以較高的稅率繳納稅款，並使用抵押貸款購買房產，那麼如果你以自己的名義擁有房產，你的稅付，將會更比用一家有限公司高。
3.減輕繼承稅的機會
在計劃繼承稅時，公司內部的財產給予更多選擇。這遠遠超出了薪酬等級（如果財產傳遞、繼承是財務計劃的重要部分，您應該從稅務專家尋求建議），您可以利用信托結構、不同類型的股票、以及各種聰明的方法，如減免轉讓房產到有限公司的印花稅和增值稅。
既然有收入稅優勢，抵押房貸利息稅處理優勢和潛在的繼承稅優勢，為什麼不通過有限公司進行投資？當然也有缺點。
為什麼不通過有限公司進行投資？
1.抵押貸款的可用性
這曾經是一個主要的缺點：公司抵押貸款選擇有限，成本高，借款限額較低。
有限公司提供的產品數量仍然遠遠低於個人產品，但其變化很快：隨著越來越多的投資者朝著這個方向發展，貸款人為了贏得他們的業務，正在追隨、有競爭地提供較優惠的貸款。
你仍然需要提供個人擔保，你自己的財務狀況，將被仔細審查，所以在很多方面它都是個人抵押貸款（除了名字）。可把公司視為“稅收包裝”。雖然你仍不會找到相當多的選擇，而且費率和費用可能會略高，但它不像以前那樣少選擇了。
2.當你從公司拿錢的時候，就要多繳稅
如果你將租金收入留在公司，那麼不用擔心，你繳納公司稅，然後把稅後收入儲起來，也許將來可買更多的房產。但是，如果你把錢拿出來（比如，派股息作為你自己的生活費用所需），那麼你就會因派股息而繳稅。這意味著你將首先繳納公司稅，然後在派股息時再繳納股息稅，
所以，如果你想即時使用房產收入，而不是讓它積累下去，你會以某種方式節省稅款，但在其他方面會產生額外的稅付。你將不得不評估這些數字，來決定出最適合你的情況。
3.額外的成本和文件處理
這不是一個大問題，但是需提交年度公司賬戶、相關的會計、文件到公司登記處，
如何決定：使用有限公司是適合你
在涉及到通過有限公司進行採購收租房產的過程中，要取決於三個因素：
你有多少收入？
如果繳納較高的所得稅稅率，而且沒有可以投入房產收入的低收入配偶，那麼支付低得多的公司稅的誘惑力就會很強。如果您正在積極購買房產，那麼您的投資組合可能會造成賬面稅收損失而不是利潤， 因此在計劃中，應納稅收益可能會延遲，直到您退休，收入開始下降的時侯。
你是否想要房產租金收入活下去？
將房產租金收留在公司（為了將來的購買，或者直到你的非房產收入下降）將會使你變得更好，如果你需要把它拿出來作為生活費，你需詳細評估你的實際稅付。
你需使用抵押貸款？
將整個抵押貸款利息作為營業費用，是高稅率納稅人使用有限公司購房的主要理由。
誰是你買物業的主要對象？
最初當然是你自己，但是你的退出策略是什麼？你打算在晚些時候賣掉它們來作為你的奢華退休資金嗎？或者你把你的投資組合交給你的孩子或孫子是非常重要的嗎？如果繼承你的財產對你很重要，把他們留在公司（如果結構正確）可能會導致巨額的遺產稅節省。
業主是否應該設立有限的公司購買出租物業？
所以答案是:“取決於個人情況而異” ，有很多不同的因素在起作用，高稅階、高貸款額、高資產者都應仍儘早尋求專業人仕輔導。
附錄: 主要稅項差異
個人持有的房產組合
購買房產時要繳稅: 印花稅加3％的附加費
租金收入稅: 按您的邊際稅率20％/ 40％/ 45％繳納所得稅。
抵押貸款利息稅處理:
- ˙在2017/18年度，您將能夠從稅前應收租金收入中扣除75％的成本。
- ˙到2020年4月份，抵押貸款利息不會成為個人可以支配的扣稅費用，相反會有20％的寬免額
出售財產時的稅項: 資本利得稅稅率為18/28％ – 取決於你是一個基本或更高稅率的納稅人，每年有11,300英鎊的免稅額寬免。
通過有限公司持有的房產組合
購買房產時要繳稅: 印花稅加3％的附加費
租金收入稅:
- ˙19％的公司稅。
- ˙如果通過派股息來賺取更多收入，首5,000英鎊是免稅的，但7.5％/ 32.5％/ 38.1％的分紅稅率適用於有限公司。
抵押貸款利息稅處理: 抵押權益是可抵扣的費用。
出售財產時的稅項:
其他稅項: 有限公司住宅的年稅，適用於價值50萬英鎊或更高的物業。有充足出租收入紀錄除外。
供稿 : 寶城房地產 網頁: blog.procities.co.uk