住滿10年 他人的土地就變成你的 然而 如何向法院證明呢？

麗莎之前提到，英國有個有趣的法律概念——「逆權侵占」（Adverse Possession），中文還可以理解為：「居住者的權利」。該法律規定，如果有人占用一塊土地或房產達到一定的期限（通常十年或更長），並且該財產的所有者沒有行使其收回財產的權利。那麼，占有者就可以申請該財產的所有權。

很多人認為，這個法律似乎便宜了許多流浪漢啊，他們沒地方住，隨便侵占別人的空置領地十幾年，不需要賺錢就可輕松獲得所有權？其實不是，該法律有著相當嚴格的條件約束，只要您沒有辦法證明自己是符合「逆權侵占」相關要求，即便您住在這一塊土地二十年，也很難獲得名分。

本期《麗莎說案》要說的案子《Milton Keynes Council v Wilsher and another》就和該法律有關。案件中的當事人繼承了父親的一塊土地，這一塊土地是父親通過「逆權侵占」獲得的。然而，該土地坐落在一個大的農場裡，農場的利益所有人想要利用這一塊土地重新開發，堅決不承認被告父親已經擁有該土地所有權的說法。

當事人是否成功拿到土地所有權？他是如何做到的？

故事背景

Two Mile Ash 農場位於倫敦西北部50英裡處沃特林街的西南邊。據了解，該農場的總面積為43.476公頃，兩個部分被一條小路隔開了，農場上還包括三塊田地。

很久以前，該農場屬於白金漢郡議會的。1997年，它被轉讓給了Milton Keynes議會，並於2008年1月在土地註冊局登記。

2019年，該議會簽訂了一份關於出售和重新開發該農場和土地的協議。Milton Keynes議會稱，該項目是為了給城市提供更多住房和就業機會。就在這時，項目的計劃惹怒了相鄰場所的住戶——Wilsher先生（本案的被告）。

法院資料提到，Wilsher先生是吉普賽人，他和他的妻子、孩子以及母親都住在這個農場的其中一片土地上。

據說，Wilsher的父親母親Joseph和Rose 是該農場的第一批住戶，他們於20世紀80年代初來的。當時，這片土地還沒有人認領，也不屬於市政府的。於是，他們把它當作自己的家，在這一片土地上放馬和羊，以及從事其他活動。

1984年，Wilsher出生了，等他長大後，他也幫助父親在該場地做農活。2004年，父親去世後，Wilsher先生繼承了這一塊土地以及父親的生意，成為了該小型場所的畜牧業者。等於說，一家人這一輩子幾乎都在這一片土地生活、工作。

2019年，Wilsher收到消息，該農場新的利益人Milton Keynes議會要重新開發他們生活的這一片土地，把它打造配套實施場地，成為居民住房、學校、公園和公共開發空間的一部分。議會一直都承諾，不會給Wilsher的住宅造成任何威脅。

不過，不知道是甚麼原因，Wilsher先生並不相信他們的承諾。他們認定，一旦他們答應政府重新開發該農場，他們的生活就會被徹底影嚮。最後，他們不得不搬走。Wilsher先生認定，政府是想通過這樣的方法把Wilsher一家人都趕走。

於是，爭議來了。

議會向法院提出訴訟，稱他們是流浪漢，並沒有購買土地所有權，是土地的入侵者，他們沒有權利阻止土地開發。隨後，該議會向法院申請了禁止令來限制這種所謂的入侵行為。

Wilsher不服，立刻提出反訴！他說，他已經繼承了土地的所有權。

他稱，在2003年10月13日（《2002年土地登記法》生效前）至少12年裡，Wilsher的父親已經通過逆向侵占獲得了該土地的所有權。因此，他可以享有所有權的權利，阻止原告挑戰他對土地的權利。

法院怎麼判？

在英國高等法院，法官需要弄清楚的問題是：Wilsher先生是否有足夠的證據說明他以及他已故的父親在2003年10月13日之前都占有該土地？

也就是說，Wilsher先生必須要提出證據，證實他和已故父親符合12年的逆向侵占要求。如果他做到了，該議會將以信托方式為Wilsher持有該土地的所有權。

那麼，如何證明呢？

英國法院在《Food Convertors Ltd & another v Newell & another [2018] 》案件中總結了確定「反向侵占」的幾個原則：

• 如果土地所有者希望占用該土地，但是他沒有紙面產權證明書。在這樣的情況下，他有責任向法院證明，他事實上占有該土地並且有著占有該土地的必要意圖；
• 證明他對土地有適當程度的實際控制。也就是說，他需要證明他的占有是獨有和排他性的，比如說他為土地增加了圍欄，阻止別人進入土地。這些工作本來是由土地正式所有人應該做，但是沒有做。
• 對土地的占有意圖必須清楚地表現出來，讓別人一眼就可以看出當事人才是土地真正的主人。
• 在計算占有時間時，在某些情況下，占有的人有可能在自己的占有期限內加上其前任占有的期限，以達到法律上的占有期限要求；這特別適用於前任放棄占有給後來占有的人

同時，在《Inglewood Investment Company Ltd v Baker [2002]》案件中，法庭中還指出：

• 當事人需證明他在法律所要求的占有時間內，對相關土地擁有適當程度的控制。簡單的理解就是，只有您才可以決定該土地的占有和使用，而且這種占有必須是持續整個相關期間的。如果說，您雖然對土地設定了圍欄，可是該圍欄只設定了幾個月的話，這就不構成適當程度的控制了。

結合以上案件原則，英國法院對本案進行證據搜集對比，最終做出了審判：Wilsher通過逆向侵占提出的所有權主張成立。

法院是如何分析的？

據了解，被告Wilsher先生通過傳喚大量的證人（包括獸醫、當地牧師、商人以及朋友的證據）以及其他人的書面證據來打贏這一場官司的。

這些證據顯示，Wilsher的父親確實在1980年代中期開始使用這塊土地了，並且在上面飼養馬匹。他們還在土地上進行了維護工作。比如說，他們維護了土地上的樹籬和柵欄，縫隙也被堵上了。

還有，在2001年的時候，Wilsher還在土地上安裝了一扇門，用鐵鏈和鎖固定，並在門上設定了相關標志，證明這是他們的家。至少從2004年2月父親去世後，他就以主人的身份在這塊土地上舉行了各種社交活動。

也就是說，這些結論表明，在2003年10月之前的12年裡，他和/或父親一直有著適當程度的實際控制，他們實際占有該土地，並有著必要的占有意圖。

此外，法院認為本案中起到決定性作用的證據是：Wilsher已故父親在1990年底之前在這一塊土地上建了一座橋。

法官說：”我認為這表明Wilsher父親在處理土地時是以一個占有者應該採取的方式行事。建橋的行為表明了他對土地的態度，明顯超出了在土地上放馬的範圍。

安裝橋梁並不是一項重大的建築工程，但也不是一件微不足道的事情，它超出了一個偶然侵入者的行為。也就是說，除非Wilsher先生已經使用土地一段時間並期望繼續這樣做，否則他不會安裝這座橋。”

法院還指出，當Joseph於2004年2月去世時，他的葬禮在有爭議的土地上舉行，大約有2000人出席。

「它在很大程度上表明了對土地的占領和控制。這是對土地的實際控制行為，表明Wilsher一家採取一個所有者應採取的方式對土地進行管理。」

麗莎評論

從本案可以看出，如果您在一塊土地上居住了足夠的年限，並想通過「逆向侵占」來拿到所有權，還是有可能獲勝的。然而，您必須能夠提供足夠的證據，證明您對土地的實際占有以及占有該土地的意圖。

同時，您必須能夠確立對土地的獨家占有性。您需要證明，沒有其他人將土地作為自己的土地對待。在最壞的情況下，哪怕有人打算這麼做的話，您需要採取行動來保護這塊土地，把別人趕跑或者是打消別人有這樣的念頭。

通常來說，逆向侵占的申請是向土地註冊處提出的，所有申請必須附有法定聲明，該聲明應在申請前不超過一個月作出；並且通過該法律聲明提供逆向侵占的證據。

接下來，土地註冊處將通知土地的註冊所有人；如果是未註冊的土地，則將通知給任何根據現有資訊可能在該土地上擁有權益的人。在這裡需要說明的是，如果土地沒有登記，那麼土地註冊處很可能不知道業主的身份，也就無法送達通知。

在這種情況下，申請的成功率往往比較大。如果土地有人註冊了，或者是政府最近拿下來了，您可能就得像本案一樣，提供大量的證據了。

當然了，這個案件是關於《2002年土地登記法案》生效之前的逆向占有法律。按照現在的法律規定，當事人在占有相關土地10年之後，需要向土地登記處提出申請。土地登記處然後會向相關業主發出通知，給該業主一個反應的機會。

如果該業主在2年之內不提出反對的話，當事人就會被登記成該土地新的業主。在這種情況下，也許業主真的不想要這個土地了。與其讓它荒蕪浪費在那裡，不如讓真心想要的人去經營和打理。