【保險】商用物業業主的保險問題

如果業主出租【商用樓宇】,例如外賣店, 餐館或商鋪,注意點便有些不同。房屋保險當然是最重要和不可避免的,【住宅樓宇】房屋保險的保單和保費,一般是由業主購買,投保人是業主,保費也多數是由業主負擔。而商用樓宇的保費,多數是由租戶支付,特別是長期租約(long lease),在租約上多會指明是由租戶負擔,投保人應該是用業主為投保人,業主投保後, 再向租戶收取保費,雙方權益關係清楚;少數情況,租戶為投保人,但必須指明業主是權益人,他在這物業有利益關係,如果該物業有向銀行貸款的,也要在房屋保險的保單上註明,承保的額度也是由業主和銀行規定,不能為了省錢降低保額;這個保額也會每年根據通脹調整,其中包括了租金的賠償額,那就是房屋出了問題,譬如火災,租戶不能使用物業,不用繳交租金時,業主便可以向保險公司要求賠償。由於保費由租戶負擔,所以精明的業主都會把保額定在安全標準,保額有時超過實際需要,甚至有指定租戶要購買那間保險公司,為業主本身做最好保障。不過, 租戶若能找到承保內容類似,保額合理,而保費較便宜的保單,只要這家保險公司受到政府承認的,可以提供給業主參考,要求業主更換保險公司,業主無特別理由,是不應該拒絕。

其次,如果物業是一幢樓下商鋪,樓上租給不同的辦公室或住戶的樓宇,這些部份的建築,都要涵蓋在同一的房屋保單內,房屋某部份損壞, 屋內各單位都要受影響。所以房屋保險的保費由各層租戶分擔,分擔的比例各有不同,一般是樓下商鋪分擔較多,這些很少會在租約中寫清楚,須另外協定。此外,業主房屋保險有條款提供業主法律責任險, 萬一維修方面有疏漏, 導致第三者受傷,譬如 瓦片鬆落,擊中路人,業主會被投訴或訟告。

在華人社會中常見的是外賣店,薯條店或餐館的租戶問題。 一般來說, 若業主和這類店鋪的經營者是同一人,可以投保房屋連同生意的綜合生意保單,但很多華人業主退休時,把物業出租給租戶做外賣店,薯條店或餐館的,為了方便,讓租戶買綜合保單,這種做法, 雙方權益未能劃分清楚,通常經手律師會建議,房屋保險由業主投保,生意保險由租戶自己投保。有時業主擔心租戶不買保險,用自己的名義【代買】生意保險,這更是錯誤之舉,萬一發生事故時,要用業主自己的名義申請理賠,發生法律責任訴訟時,情況更加複雜。

還有要注意的就是[ 賣臺] 的店鋪, 業主和租戶間必須透過律師簽約, 至少也要在會計師處簽訂[ 賣檯] 合約, 沒有文字條款是對雙方都沒有保障。業主必須在雙方簽了合約,以及肯定租戶購買了適合的保險後才讓租戶進鋪經營,切勿為了自己方便,用自已物業和生意的保單, 私下轉讓給租戶,因為出了事故時, 如果沒有租約證明租戶權益存在,保險公司是不會賠償的。有關保險權益問題, 請參考前期我們解釋的專文。

來源:亞美保險